La Llei de Propietat Horitzontal ho confirma: el truc legal que permet estalviar fins a un 60% a la factura de la comunitat

La recent modificació de la Llei de Propietat Horitzontal està transformant l’economia de les comunitats de veïns en Espanya. Segons dades obtingudes per experts del sector immobiliari, les comunitats de propietaris poden reduir fins un 60% dels costos associats a millores comunitàries gràcies a les noves disposicions legals. La reforma ha eliminat les principals barreres que impedien la modernització dels edificis, flexibilitzant els requisits de votació i ampliant les possibilitats de finançament per a obres d’eficiència energètica.

Fins fa poc, aprovar qualsevol millora a l’edifici requeria pràcticament la unanimitat dels propietaris o, en el millor dels casos, tres cinquenes parts dels vots, la qual cosa suposava un veritable obstacle per a la modernització. La nova normativa ha canviat radicalment aquest escenari, permetent que les comunitats aprovin intervencions d’eficiència energètica amb una majoria simple, és a dir, més de la meitat dels propietaris que representin almenys el 50% de les quotes de participació.

Aquesta simplificació del procés de presa de decisions està facilitant la implementació de millores com la instal·lació de plaques solars, sistemes d’aïllament tèrmic o instal·lacions d’energies renovables. A més, la llei contempla que aquestes obres puguin finançar-se mitjançant subvencions públiques i préstecs, sempre que el cost anual final, una vegada aplicats els ajuts, no superi les 12 mensualitats ordinàries de despeses comunes.

Canvis clau en la reforma de la Llei de Propietat Horitzontal

La reforma legislativa ha modificat substancialment els mecanismes de decisió en les comunitats de propietaris. Anteriorment, les propostes de millora solien quedar bloquejades per la dificultat d’assolir consensos amplis entre veïns amb interessos diversos. La nova regulació, en reduir el llindar d’aprovació a una majoria simple, ha democratitzat el procés i ha obert la porta a nombrosos projectes de modernització que abans resultaven inviables.

Un altre aspecte fonamental de la reforma és la possibilitat de combinar diferents fonts de finançament. Les comunitats poden ara accedir a subvencions públiques que cobreixen part del cost, sol·licitar préstecs en condicions avantatjoses i, a més, beneficiar-se de deduccions fiscals significatives. Aquesta combinació de recursos permet afrontar obres d’envergadura sense que suposi un desemborsament excessiu per als propietaris.

El fons de reserva com a eina de finançament

Un dels canvis més rellevants introduïts per la reforma legal és l’ampliació dels usos permesos per al fons de reserva de la comunitat. Tradicionalment, aquest fons estava destinat exclusivament a reparacions bàsiques i manteniment de l’edifici, però ara pot utilitzar-se també per finançar obres d’accessibilitat i eficiència energètica.

La normativa estableix que les comunitats han de dotar aquest fons amb, almenys, el 10% del seu pressupost anual ordinari. Aquesta reserva constitueix un recurs valuós que permet emprendre millores sense necessitat d’establir derrames extraordinàries, el que facilita la planificació financera i redueix l’impacte econòmic immediat sobre els propietaris.

Experts en administració de finques assenyalen que moltes comunitats han acumulat fons de reserva significatius durant anys, i ara poden destinar-los a inversions que milloraran l’eficiència energètica de l’edifici, generant estalvis a llarg termini en les despeses comunitàries.

Beneficis econòmics tangibles per als propietaris

L’estalvi potencial per a les comunitats és considerable. Gràcies al nou marc legal, una comunitat pot reduir fins un 60% del cost real d’una obra de millora energètica. Aquest percentatge s’assoleix combinant les subvencions disponibles amb les deduccions fiscals aplicables.

Es pot destacar les deduccions introduïdes pel Reial Decret-llei 19/2021, que va establir bonificacions del 60% per a millores energètiques durant els anys 2022 i 2023, i que han estat prorrogades amb algunes modificacions fins 2025. Aquests avantatges fiscals, juntament amb els ajuts públics disponibles a través dels fons europeus Next Generation, constitueixen una oportunitat històrica per a la renovació del parc immobiliari espanyol.

Segons dades de l’Institut per a la Diversificació i Estalvi de l’Energia (IDAE), les intervencions d’eficiència energètica poden reduir el consum energètic d’un edifici entre un 30% i un 70%, la qual cosa es tradueix en un estalvi directe a les factures dels propietaris.

Procediment per implementar millores a l’empara de la nova legislació

El procés per aprofitar els avantatges de la reforma legal és relativament senzill. En primer lloc, és necessari convocar una junta de propietaris per aprovar les obres amb majoria simple. Una vegada obtinguda l’aprovació, es poden sol·licitar les subvencions i finançament disponibles, tant públics com privats.

És fonamental assegurar-se que el cost anual després d’aplicar els ajuts no superi les 12 mensualitats ordinàries de despeses comunes, requisit establert per la llei per facilitar la viabilitat econòmica de les intervencions. A més, es pot utilitzar el fons de reserva per reduir o eliminar la necessitat de derrames addicionals.

Finalment, els propietaris s’han d’informar adequadament sobre les deduccions fiscals aplicables al seu cas particular, ja que aquestes poden variar en funció del tipus d’intervenció i del moment de la seua realització.

Quins tipus de millores es poden implementar?

La normativa contempla una àmplia varietat d’intervencions que poden beneficiar-se de les noves condicions. Entre les més comunes es troben la instal·lació de sistemes d’energia solar fotovoltaica per a autoconsum comunitari, que permet generar electricitat i reduir la dependència de la xarxa elèctrica convencional.

També són habituals les millores en l’aïllament tèrmic de façanes i cobertes, que redueixen significativament les pèrdues de calor a l’hivern i l’excés de calor a l’estiu. La substitució de sistemes de calefacció antics per alternatives més eficients, com les bombes de calor o les calderes de condensació, és una altra intervenció freqüent.

La instal·lació de sistemes de monitoratge i control del consum energètic, la millora de la il·luminació en zones comunes amb tecnologia LED i la incorporació de sistemes de recuperació d’aigua de pluja són altres opcions que les comunitats estan implementant gràcies a la nova legislació.

Com afecta aquesta reforma a les comunitats petites?

Les comunitats de menor mida també poden beneficiar-se de la reforma legal. De fet, en molts casos, el procés de presa de decisions és més àgil a causa del menor nombre de propietaris implicats. A més, existeixen línies de subvenció específiques per a comunitats petites o situades en entorns rurals.

El principal desafiament per a aquestes comunitats sol ser l’acumulació d’un fons de reserva suficient, ja que el seu pressupost anual és més reduït. Tanmateix, la possibilitat de combinar aquest fons amb subvencions i finançament extern fa viable l’execució de millores significatives fins i tot en edificis amb pocs propietaris.

Experts en administració de finques recomanen a aquestes comunitats buscar assessorament professional per identificar els ajuts més adequats a la seua situació particular i maximitzar l’aprofitament dels recursos disponibles.