Venc el meu pis amb inquilí: he de pagar-li indemnització?

La venda d’habitatges amb contractes de lloguer vigents genera freqüentment confusió sobre els drets i obligacions tant de compradors com d’inquilins. Una qüestió particularment rellevant és determinar en quines circumstàncies hi ha obligació d’indemnitzar l’arrendatari quan la propietat canvia de mans. La legislació espanyola, concretament l’article 14 de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), estableix un marc regulatori precís que determina aquestes situacions.

Segons estableix la normativa vigent, quan es produeix la compravenda d’un immoble que està sent arrendat, el nou propietari se subroga automàticament en la posició del llogater anterior. Això implica que ha de respectar íntegrament el contracte de lloguer durant els primers cinc anys si l’anterior amo era una persona física, o set anys si es tractava d’una persona jurídica. Durant aquests períodes de protecció legal, l’inquilí té garantit el seu dret a romandre a l’habitatge sense que existeixi possibilitat de desallotjament ni obligació d’indemnitzar-lo.

La situació adquireix matisos diferents quan els contractes d’arrendament superen els terminis mínims legals establerts per la normativa. En aquests casos, el nou propietari només està obligat a mantenir l’inquilí fins completar els cinc o set anys de protecció, segons correspongui. Si el contracte original contemplava una durada superior, és important destacar que la responsabilitat d’indemnitzar l’arrendatari recau exclusivament sobre el venedor de l’habitatge, mai sobre el comprador.

Com es calcula la indemnització per acabament anticipat del lloguer?

La Llei d’Arrendaments Urbans estableix un sistema clar per calcular la compensació econòmica que té dret l’inquilí quan s’extingeix el seu contracte anticipadament degut a la venda de l’immoble. Aquesta indemnització equival a una mensualitat de renda per cada any que resti del contracte una vegada superat el període de protecció legal.

Per exemple, si un contracte es va firmar per a una durada de vuit anys amb un propietari particular (persona física) i l’habitatge es ven durant el sisè any, quedarien dos anys per complir més enllà dels cinc protegits legalment. En aquest supòsit, l’inquilí tindria dret a rebre dos mensualitats com a compensació per part del venedor, no del nou propietari.

És important assenyalar que aquest dret a indemnització pot veure’s modificat si al mateix contracte d’arrendament es va incloure una clàusula específica on llogater i inquilí van pactar expressament que la venda de l’immoble extingiria automàticament el contracte. En tal cas, una vegada transcorreguts els cinc o set anys de protecció obligatòria, el nou propietari no tindria cap obligació de mantenir el lloguer ni existiria obligació d’indemnitzar l’arrendatari.

Impacte del mercat immobiliari actual als contractes de lloguer

En el context immobiliari espanyol de 2025, amb una creixent tensió al mercat de lloguer residencial, la protecció que ofereix la Llei d’Arrendaments Urbans adquireix especial rellevància. Les operacions de compravenda d’immobles arrendats han augmentat significativament en els últims anys, en part a causa de les oportunitats d’inversió que representa el sector.

Els experts del sector immobiliari destaquen que molts compradors desconeixen les implicacions legals que comporta adquirir un habitatge amb inquilins, la qual cosa pot generar conflictes posteriors. Per això, és fonamental que tant venedors com compradors i inquilins coneguin els seus drets i obligacions per evitar possibles litigis.

"La regulació actual busca un equilibri entre el dret de propietat i l’estabilitat habitacional dels inquilins", explica Antonio Martínez, advocat especialitzat en dret immobiliari. "Tanmateix, és essencial revisar detalladament les clàusules del contracte d’arrendament abans de procedir a la compravenda, ja que poden contenir pactes específics que modifiquin les obligacions generals establertes per la llei."

Quines alternatives existeixen per a venedors i inquilins?

Per als propietaris que desitgen vendre un immoble arrendat, existeixen diverses estratègies que poden minimitzar l’impacte econòmic de possibles indemnitzacions. Una opció freqüent és negociar directament amb l’inquilí per arribar a un acord de rescissió anticipada que satisfaci ambdues parts, oferint una compensació raonable que faciliti la seua reubicació.

D’altra banda, els inquilins que s’enfronten a la venda de l’immoble que habiten han de conèixer que els seus drets estan protegits durant un període mínim, independentment del canvi de propietari. Si el seu contracte supera els terminis legals de protecció, és recomanable que consultin amb un professional per determinar si tenen dret a indemnització i com reclamar-la adequadament.

Algunes associacions de consumidors han assenyalat la importància de documentar adequadament totes les comunicacions entre les parts implicades en aquests processos. "És fonamental que l’inquilí sol·liciti per escrit la informació sobre la venda i les seues implicacions", recomana María Gómez, portaveu de l’Associació de Consumidors i Usuaris d’Habitatge. "Així podrà defensar millor els seus drets si fos necessari acudir a la via judicial".

El dret de tempteig i retracte: una altra protecció per als inquilins

Un aspecte complementari a la qüestió de les indemnitzacions és el dret de tempteig i retracte que la llei atorga als inquilins. Aquest dret permet a l’arrendatari adquirir l’habitatge amb preferència davant altres compradors, igualant les condicions ofertes per aquests.

Perquè aquest dret pugui exercir-se, el propietari que desitja vendre ha de notificar fefaentment a l’inquilí la seua intenció de vendre i les condicions essencials de l’operació. L’arrendatari disposarà llavors d’un termini de 30 dies naturals per decidir si desitja adquirir l’immoble en aquestes mateixes condicions.

Aquest mecanisme legal suposa una protecció addicional per als inquilins, ja que els dona l’oportunitat de convertir-se en propietaris de l’habitatge que habiten, evitant així els possibles inconvenients derivats del canvi de propietari. Tanmateix, estudis recents indiquen que aquest dret s’exerceix efectivament en menys del 5% dels casos, principalment a causa de les dificultats de finançament que enfronten molts arrendataris.